土地活用の基礎知識「借地権」

土地の活用方法は大きく分けて「貸す」「売る」「買う」の3つがあります。どれも収益を得ることや節税対策など、さまざまな目的に応じて活用できます。今回は、その中でも「土地を貸す」際に設定される「借地権」についてご紹介します。

借地権とは？

借地権とは他人の土地を借りて、その上に建物を建てることができる権利です。借地法（旧法）と借地借家法（1992年施行）の２種類があり、旧法では土地を「借りる側」の権利を守る意味合いが強かったのですが、新法（借地借家法）では借りられる期間を定めた定期借地権が制定されています。

こういった借地権を設定することで、土地所有者は安定した収益を得ることができます。

（１）普通借地権

契約期間の定めはありますが、更新することによって半永久的に土地を借りることができます。契約書に特別な記載がない場合、借地権の存続期間は最短30年となります。地主は毎月決まった賃料収入を得ることができる反面、長期間、所有地を自由に使うことができません。

（２）一般定期借地権

更新ができず、期間満了時に土地を更地にして地主に返還しなければなりません。一般的には戸建て住宅やマンション用地として賃借され、契約期間は50年以上となります。普通借地権同様、地主は長期的に土地を自由に使うことができません。

（３）事業用定期借地権

店舗や商業施設等、事業用の建物所有を目的として土地を借りる場合の借地権です。期間を10年以上50年未満の間で定めて契約され、公正証書により契約を締結します。契約終了後は、借主は建物を解体して土地を地主に返却しなくてはなりません。契約期間が最短10年であるため、地主は将来の土地活用計画を設定することができるうえに、一般的には居住用よりも事業用で貸す方が高い地代を設定することができます。

借地権のメリット・デメリット

（１）メリット

・安定した収益：土地を貸すことで、安定した地代収入が得られます。
・初期費用の削減：借地権を設定することで、土地の所有者は土地を売却せずに収益を得られます。
・節税対策：土地を貸すことで、固定資産税の節税効果が期待できます。

（２）デメリット

・土地が自由に使えない:借地権を設定すると、その土地を自由に使えなくなります。
・契約を解除しにくい:長期間の契約になるため、途中で解除するのが難しいです。
・土地の価値が上がっても賃料は変わらない:契約中に土地の価値が上がっても、賃料が上がらないことがあります。
・維持費がかかる:土地の管理や維持にかかる費用は貸す側が負担します。

借地権のまとめ

借地権は、土地を貸して収益を得る方法の一つです。メリットとデメリットを理解し、土地の有効活用方法として検討してみてください。適切に借地権を設定することで、土地の価値を最大限に引き出すことができます。

土地を貸すメリットの一番は、賃料が入ってくることです。土地は所有しているだけでは固定資産税や管理費等などのコストが発生するため活用することで、よりメリットを享受できるものともいえます。一方、土地を貸す際には普通借地や定期借地など「借地権」の種類やそれぞれの特徴を考慮して、契約方法を選ばなくてはなりません。

土地活用は「財産を増やす（減らさない）」ための有効な手段ですが、今回ご紹介した「借地権」以外にも、建築基準法、都市計画法など不動産にまつわる法律は非常にたくさんあり、様々な法令を考慮する必要があります。

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