不動産投資の基本をご紹介

不動産投資とは、主に購入した不動産を他人に貸すことや売却することで利益を得る投資を指します。近年は老後問題など将来的な不安により、不動産投資が一般のサラリーマン層にも浸透してきています。老後の年金対策としても注目されており、20代～30代から始める方も増えているそうです。

不動産投資は「物件」を購入する必要があり、一般的にはローンを組まれる方が多いです。高額な商品の購入になりますので、簡単には決められない側面がありますが、投資対象の一つとして、ご紹介します。

不動産投資の概要

主な「物件」の種類

・一棟マンション（一棟を所有し投資）
・一棟アパート（　　　〃　　）
・区分マンション（マンションの中にある一戸単位を所有し投資）
・戸建て
・駐車場
・コインランドリー

新築と中古の違い

・新築：建物や設備が新しいので、入居者が見つかりやすく長く稼働できますが、一方で、購入して中古になるとすぐに資産価値が大きく下がるデメリットもあります。

・中古：新築より不動産価格が低額ですが、築年数が経過していると購入後すぐに多額の修繕費がかかることもあるので注意が必要です。

利益を得る仕組み

不動産投資で利益を得る仕組みは「インカムゲイン(Income Gain)」と「キャピタルゲイン(Capital Gain)」の2種類があります。

→インカムゲイン<家賃収入>
購入した不動産を他人に貸し出すことで得られる家賃収入。長期的に収入を得られて、入居者がいる限りは永続的に家賃収入が入ってきます。「家賃」が収益源となるため、景気の影響を受けにくいです。一方、入居者がつかない間は、収益が激減しコスト負担が重くのしかかります。

→キャピタルゲイン<売買益>
所有している不動産を購入時よりも価値が高まったタイミングで売却して得る売却益。まとまった資金を手にでき、継続的な収益は発生しませんが、短期間で大きな利益を得られる場合もあります。一方、景気の影響を受けやすく、購入価格より売却価格が安くなり、売却してもキャピタルゲインが生じない可能性があります。また、キャピタルゲインを生み出すには市場価値の高い物件や売買タイミングを見極めなくてはいけません。

※家賃収入と売買益の両方を得られることも

不動産価格が下落していた時期に不動産を購入した場合、インカムゲインを受け取ってしばらくしてから売却して、キャピタルゲインを得られるケースもあります。

不動産投資のメリットとデメリット

メリットの例としては、比較的少ない自己資金で始められ（不動産投資ローン）、家賃収入でローン返済ができる。また、ローン契約者に万一のことがあったとき、ローン残債がゼロ（団体信用生命保険）になるので、生命保険としての役割もあります。他にも、節税の効果（所得税、住民税、相続税など）や副収入として安定した収入が見込めることが挙げられます。

一方で、まとまった現金（キャッシュ）が必要な時にすぐに売却できるかどうかわからないので流動性が低いというデメリットがあります。他にも、空室や家賃滞納などで見込んでいた家賃収入が得られないことや、物件の維持費がかかる、天災などによる突発的な出費などがあります。